评估农村拆迁补偿的标准有哪些？

  评估农村拆迁补偿的标准有哪些？农村拆迁已经是一个很常见的现象了，拆迁不仅可以改善人民的生活，还可以提高政府的良好形象。一般政府会在拆迁前通知农民，与农民协商拆迁事宜并达成一致意见，然后双方签订拆迁协议书。拆迁协议书是有法律效力的，若在房屋拆迁期间违约，违约的一方就会承担相应的后果。那么，如何评估农村拆迁补偿?我们将在本文中为您作专业解答。
  一、按房屋所有权补偿
  按照某房地产评估公司调查资料可以很清晰地知道居民甲所拥有的房地产产权状态。其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得(不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利)，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估。之所以不考虑其土地使用权价值的补偿是因为居民甲的土地使用权来源为宅基地，对土地使用权取得时未进行成本投入，只对房屋建设进行了投入，赔偿时按照房屋所有权价值对居民甲进行赔偿。
  二、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿
  由一可以看出对其房屋所有权进行赔偿是勿庸置疑的，然而从“城中村改造”的全部过程来看，其实也不难看出其中有土地所有权性质演变的过程。进行“城中村改造”势必将原集体土地所有权性质变更为国有土地所有权性质。而土地征用补偿环节却似乎不为人所知，其实这一环节被房屋拆迁补偿的整个过程掩盖了。不妨作个假设，假定该宗地在拆迁补偿期未进行房屋建设，仅是一宗荒地或是耕地，国家这时征用需不需要进行补偿呢，答案是显而易见的。因此应对居民甲追加土地征用补偿费才算是更为合理的。至于征用补偿标准应采用何种标准，应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准是合乎情理的，也符合我国国情。
  三、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿
  农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。因此在第二种基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面。
  四、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿
  《城市房屋拆迁管理条例》规定：“房屋拆迁货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。它本身就一种模拟欲拆迁房屋流向市场转让时所能表现的一种价格过程。因此，我们在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格—应补市场地价。尽管目前深圳市规定即便补交市场地价，宅基地上的房屋也不允许进入房地产市场进行流通。但是在理论上拟拆迁房屋在补交市场地价的前提下是已具备了进入房地产转让市场的先决条件。在评估过程中是完全可以通过这种手段来实现模拟欲拆迁房屋进入房地产转让市场。且这种思路更显市场化，公开化，也是容易让广大的老百姓接受。
  五、按房地产市场价格补偿
  尽管根据某房地产评估公司所调查之资料可以看出，居民甲对其房屋所占用的土地使用权并不是有偿出让取得，但《中华人民共和国土地管理法》第十三条：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。只要不实施拆迁或排除其它不可抗力因素的前提下，居民甲是合法、合理的长期享有使用宅基地土地使用权的。机会平等原则是可以这样理解的：居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。换句话说，居民甲如得不到与之房地产市场商品房相当标准补偿金的话，他是换不来与之目前相当的居住水平的机会。这与国家制定《中华人民共和国城市房屋拆迁管理办法》的宗旨是相违背。因而，按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿，
  六、按照目前市场土地取得费标准(建议采用拍卖土地市场价格水平)减去另交地价后以建筑面积分摊方式补偿
  前面五种均站在被拆迁者角度去分析的，其实我们在评估过程中不妨广开思路，多方面去分析。我们从开发商或拆迁单位的角度来分析这个问题。作为开发商而言，只有能保障一定的投资利润的前提下开发商才有兴趣对“城中村改造”进行投资。然而开发商在土地取得方式上有协议出让、招标(拍卖)出让及旧城改造等。方式虽是多种多样，但开发商在取得该宗地之前均会针对该宗地进行项目前期可行性研究分析。以什么价位取得该土地是最为理想，以土地取得成本最高不超过多少作为投资界点。超过界点则会选择放弃这种方式，而去寻找另一种途径。因此我们在进行拆迁补偿评估时不妨换个角度从开发商立场出发。由于开发商进行房屋建设的成本与土地取得方式是无关的，因此只有在“旧城改造”取得土地成本小于或等于开发商从市场上直接取得土地方式所支付的成本的前提下，开发商才会选择通过“旧城改造”这种方式来获取土地。而“旧城改造”方式取得土地的成本主要组成部分为拆迁补偿费(在本文中均采货币补偿，不考虑补偿建筑面积)及应另交的地价款，应另交地价款按当地政府规定标准执行。而从土地市场直接取得方式所需支付的土地取得成本数据相对容易取得。如通过周边区域土地拍卖市场(现商品房用途的土地基本无协议出让，可不考虑)了解土地楼面地价水平状况。至于拟拆迁地块的未来规划可以向开发商或是拆迁单位或当地规划局索取。然后按当地另交地价标准核算出需另交地价后，再用市场土地取得费—应另交地价=拆迁补偿费。最后按照房屋所有权登记的建筑面积分摊即可。由上文可以看出，评估农村拆迁补偿要细分为六种补偿情形。一般政府会先给予补偿，补偿合理之后再让农民进行搬迁，而且强拆强迁的现象也将慢慢减少。不管怎样，拆迁的最终目的都是一样的，都是希望能够为人民谋求更多的福利，和谐的拆迁可以加快城市化进程，实现经济的快速增长，何乐而不为。
  
  
  

#章浩律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2014年通过司法考试，2016年2月获得律师执业证。独立处理诉讼...More>>