买房房东签合同之后毁约应该怎样办理

  买房房东签合同之后毁约应该怎样办理
  
  一、买房房东签合同之后毁约应该怎样办理
  
  对于一方当事人的违约，我们可以采取以下救济方式：
  
  第一，要求对方继续履行合同。继续履行合同是《合同法》规定的违约责任，是违约方必须承担的法律义务，同样也是非违约方享有的法定权利。
  
  第二，要求对方支付违约金，不管是否发生了损害，只要有明确约定，违约方就应当支付违约金。特别是在没有损害的前提下，通过约定违约金，可以对违约方进行法律制裁。
  
  第三，定金责任。《合同法》第115条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但应注意定金和言字旁订金的区别。
  
  第四，要求对方赔偿损失，但不得超过违反合同一方订立合同时，预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。除此之外，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
  
  二、法院对商品房买卖合同纠纷常见问题处理
  
  1、商品房买卖合同基本概念
  
  商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
  
  2、预售许可证及向法院起诉时段决定商品房买卖合同的效力?
  
  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
  
  3、那种情形出卖人的售楼广告构成商品房买卖合同的内容?
  
  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
  
  4、正式商品房买卖合同签订前，买受人以认购、订购、预订向出卖人支付定金怎么处理?
  
  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
  
  5、认购、订购、预订等协议具备那些条件，应认定为商品房买卖合同成立?
  
  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
  
  6、商品房预售合同未按规定办理登记备案，就无效吗?
  
  当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
  
  当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
  
  7、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权
  
  拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
  
  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照下面第八条的规定处理。
  
  8、那些情形买受人无法取得房屋，买受人享有什么权利?出卖人应承担的什么责任?
  
  具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
  
  (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  
  (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  
  9、因出卖人的责任导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人享有何种权利?
  
  出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
  
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  
  10、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，买受人可向法院请求确认无效
  
  买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
  
  相关的毁约者应积极的对这类受害人员进行赔偿办理，受害者应积极的按照自身的实际情况进行办理，要求这类违约人员进行赔偿。如拒绝赔偿的，可以相当地的人民法院进行诉讼办理，保护自身的合法权益进行办理。
  
  

#章浩律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2014年通过司法考试，2016年2月获得律师执业证。独立处理诉讼...More>>